Mis à jour en août 2026
La propriété par étages est le régime de la plupart des appartements suisses. Elle vous rend propriétaire exclusif de votre logement et copropriétaire de tout le reste : toit, façades, ascenseur, chauffage. Cette seconde moitié, invisible à la visite, décide d'une part de vos charges et de vos ennuis futurs.
1. La quote-part, clé de tout
Chaque lot porte une quote-part exprimée en millièmes, inscrite au registre foncier. Elle mesure votre part des parties communes, détermine le poids de votre voix en assemblée et la part des charges qui vous revient. Elle ne suit pas toujours la surface : un attique avec terrasse peut peser davantage qu'un appartement plus grand au premier étage.
2. Les charges annuelles
Elles couvrent le chauffage, l'eau, l'électricité des communs, l'entretien courant, l'assurance du bâtiment, la conciergerie et l'administration. Comptez communément entre 3000 et 6000 francs par an pour un appartement de quatre à cinq pièces, sensiblement plus dès qu'il y a ascenseur, piscine ou service de conciergerie. Demandez les décomptes des trois derniers exercices, pas seulement le budget de l'année : c'est l'écart entre les deux qui est instructif.
3. Le fonds de rénovation
C'est le poste que l'on regarde le moins et qui coûte le plus cher. Ce fonds accumule les provisions destinées aux gros travaux : toiture, façade, ascenseur, chauffage. S'il est bien doté, une réfection de façade se finance sans appel de fonds ; s'il est vide, elle se répartit entre copropriétaires du jour au lendemain, au prorata des quotes-parts. Sur un immeuble des années soixante, une façade peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs par lot.
4. Le règlement et les procès-verbaux
Le règlement d'administration et d'utilisation fixe ce qui est permis : location de courte durée, animaux, travaux en façade, usage des balcons. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées disent le reste, travaux votés et non encore financés, litiges en cours, ambiance entre voisins. Deux documents à lire avant l'offre, jamais après.
5. L’assemblée générale
Elle se réunit au moins une fois par an et décide des travaux, du budget et de l'administrateur. Les décisions se prennent à la majorité des copropriétaires et des quotes-parts, et certaines : les travaux de luxe, la modification du règlement, exigent une majorité qualifiée, voire l'unanimité. Un copropriétaire détenant plus d'un tiers des millièmes dispose donc d'un droit de veto de fait sur bien des sujets : vérifiez la répartition avant d'acheter.
Questions fréquentes
- Que se passe-t-il si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
- La communauté dispose d'un droit de gage légal sur son lot pour les charges des trois dernières années, ce qui lui permet d'en obtenir le paiement lors d'une vente forcée. En attendant, les impayés pèsent sur la trésorerie commune, et il n'est pas rare que les autres copropriétaires avancent les frais. Les procès-verbaux mentionnent généralement ces situations.
- Peut-on louer son appartement en PPE en courte durée ?
- Cela dépend du règlement, et de plus en plus de communautés l'interdisent ou l'encadrent. Certaines communes ajoutent leurs propres restrictions. Si la location saisonnière fait partie de votre projet, c'est la première clause à vérifier : avant même le prix.
- Le fonds de rénovation est-il récupérable à la revente ?
- Non. Les sommes versées restent acquises à la communauté et se transmettent avec le lot : vous ne les récupérez pas, mais l'acquéreur en hérite. Un fonds bien doté est donc un argument de vente, et se reflète normalement dans le prix.
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