Mis à jour en août 2026
Le prix affiché n'est pas ce que vous payez. Dans le canton de Vaud, l'acquisition ajoute entre 3,75 et 4 % de frais, à régler comptant le jour de l'acte : ils ne peuvent pas être financés par l'hypothèque. Sur un bien à deux millions, cela représente 75 000 à 80 000 francs à sortir de votre poche, en plus des fonds propres.
Les droits de mutation : 3,3 %
C'est le poste principal, et de loin. L'impôt cantonal sur les transferts immobiliers s'élève à 3,3 % du prix de vente dans le canton de Vaud. Il est dû par l'acquéreur, sauf convention contraire portée à l'acte. Sur deux millions, cela fait 66 000 francs.
Le registre foncier : environ 0,2 %
L'inscription du transfert de propriété au registre foncier donne lieu à des émoluments, de l'ordre de 0,2 % du prix. C'est cette inscription, et non la signature, qui vous rend juridiquement propriétaire.
Le notaire : 0,1 à 0,5 %
En droit suisse, l'acte de vente immobilière doit être passé devant notaire. Ses honoraires varient selon la complexité du dossier et le montant en jeu, dans une fourchette de 0,1 à 0,5 %. Le notaire est un officier public : il représente la sécurité juridique de l'opération, pas les intérêts d'une partie contre l'autre.
La cédule hypothécaire : 0,2 à 0,3 %
Si vous financez l'achat par un prêt, la banque exige une cédule hypothécaire : le titre qui garantit sa créance sur l'immeuble. Sa constitution coûte de 0,2 à 0,3 % du montant garanti. Une cédule existante peut parfois être reprise et transférée, ce qui évite ce coût : demandez au vendeur si le bien en porte une.
Et du côté du vendeur
Le vendeur, lui, s'acquitte de l'impôt sur les gains immobiliers, calculé sur la plus-value réalisée. Son taux décroît avec la durée de détention : très lourd sur une revente rapide, il devient modéré après plusieurs années. En Suisse romande, la commission de courtage est également à sa charge, sauf accord contraire.
Questions fréquentes
- Les frais d'acquisition peuvent-ils être financés par l'hypothèque ?
- Non. Les banques financent le prix du bien, pas les frais qui s'y ajoutent. Ceux-ci doivent être couverts par vos fonds propres, en plus des 20 % d'apport habituellement exigés. C'est la principale mauvaise surprise des primo-accédants.
- Qui paie la commission de courtage dans le canton de Vaud ?
- Le vendeur, dans la pratique courante de Suisse romande. Elle est convenue par écrit dans le mandat, avant la mise en vente, et n'est due qu'en cas de transaction effectivement conclue.
- Les droits de mutation sont-ils négociables ?
- Leur taux, non : il est fixé par la loi cantonale. Leur répartition entre acheteur et vendeur, en revanche, relève de la liberté contractuelle et se négocie parfois, notamment sur un marché favorable à l'acheteur. L'accord doit figurer dans l'acte.
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