Peut-on emprunter la totalité du prix ?

Non. La règle des 20 % de fonds propres relève de l'autorégulation bancaire suivie par l'ensemble des établissements suisses : aucun ne finance 100 %. Un prêt familial peut compléter l'apport, mais la banque le traitera comme une dette et l'intégrera au calcul de la charge.

Le taux théorique de 5 % est-il négociable ?

Non, et c'est délibéré. Il ne représente pas le taux qu'on vous appliquera mais la marge de sécurité que la banque s'impose : le prêt court sur des décennies, et son but est de vérifier que vous tiendriez si les taux remontaient fortement. Il ne se négocie pas, contrairement au taux réel.

Un étranger peut-il obtenir une hypothèque suisse ?

Oui, dès lors que l'achat lui est autorisé : voir notre guide sur les permis de séjour. Les conditions sont en revanche souvent plus strictes : apport plus élevé, durée plus courte, et parfois l'exigence d'une domiciliation bancaire en Suisse.

Fonds propres, 2e pilier et hypothèque : financer un achat en Suisse

Mis à jour en août 2026

Deux chiffres décident de tout : ce que vous apportez, et ce que vous gagnez. Le premier doit atteindre 20 % du prix, le second doit absorber une charge calculée à un taux que personne ne pratique aujourd'hui. Beaucoup de projets échouent sur le second alors que le premier était réuni.

1. Les 20 % de fonds propres, dont la moitié « dure »

La banque finance au maximum 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants viennent de vous, mais pas de n'importe où : la moitié au moins, soit 10 % du prix, doit être constituée de fonds propres dits durs, c'est-à-dire d'épargne, de titres, d'une donation ou d'un 3e pilier. Le 2e pilier ne peut couvrir que la seconde moitié. Sur un bien à deux millions, cela fait 200 000 francs d'épargne réelle, et 200 000 mobilisables autrement.

2. Le 2e pilier : retrait ou mise en gage

Votre avoir de prévoyance peut servir à l'achat de votre résidence principale, jamais d'un bien de rendement. Deux voies : le retirer, ce qui réduit d'autant votre capital et vos prestations de retraite et déclenche un impôt immédiat ; ou le mettre en gage, ce qui laisse l'avoir en place et augmente simplement le montant emprunté. La mise en gage coûte plus cher en intérêts mais préserve la prévoyance : c'est souvent le meilleur choix avant cinquante ans.

3. La charge théorique : le vrai filtre

C'est ici que se jouent la plupart des refus. La banque additionne les intérêts calculés à un taux théorique d'environ 5 %, quel que soit le taux réel du moment, l'amortissement, et 1 % du prix du bien pour l'entretien. Le total ne doit pas dépasser le tiers de votre revenu brut. À deux millions, cela demande un revenu annuel supérieur à 400 000 francs, quand bien même la mensualité réelle serait deux fois moindre.

4. L’amortissement des deux tiers

La dette doit être ramenée à 66 % de la valeur du bien en quinze ans, ou avant l'âge de la retraite si celle-ci arrive plus tôt. L'amortissement direct réduit la dette et les intérêts, mais augmente le revenu imposable ; l'indirect passe par un 3e pilier nanti, déductible fiscalement, et laisse la dette intacte jusqu'à l'échéance. Le choix dépend de votre taux marginal d'imposition plus que du montant.

5. Ce qu’il faut préparer avant de visiter

Une attestation de financement de principe, obtenue en amont, transforme une offre en offre crédible : le vendeur sait que vous pouvez conclure. Elle demande vos trois dernières fiches de salaire, l'avis de taxation, un relevé de vos avoirs et une attestation de libre-passage. Comptez quelques jours. Sans elle, un dossier concurrent mieux préparé passe devant.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Les banques suisses posent deux limites : 20 % de fonds propres au minimum, et des charges théoriques qui ne dépassent pas un tiers du revenu brut. Ce calcul applique ces deux règles.

Usage du bien

Prix du bienCHFFonds propresCHF20 % du prix au minimum, dont la moitié au moins en épargne ou en 3e pilier, hors avoirs de 2e pilier.Revenu annuel brut du ménageCHFTaux d'intérêt%Sert à la mensualité réelle. Les banques, elles, vérifient votre dossier à 5 %, quel que soit le taux du moment.

Bien susceptible d’être classé de luxeAu-delà d'environ 200 m² en appartement ou 300 m² en maison, certains établissements classent le bien dans cette catégorie et ne financent plus que 60 % de sa valeur. Le terrain, la finition et l'emplacement comptent aussi, et l'appréciation varie d'une banque à l'autre.

Dans les limites usuelles des banques.

Hypothèque: 1 100 000 CHF
Nantissement: 73.3 %
Coût mensuel effectif: 3 639 CHF
Part du revenu brut: 30.7 %

Intérêts au taux saisi, entretien et amortissement compris.

Charges théoriques, le calcul de la banque

Intérêt calculatoire 5 %: 55 000 CHF
Entretien et charges 1 %: 15 000 CHF
Amortissement du 2e rang sur 15 ans: 6 667 CHF
Total annuel: 76 667 CHF

Revenu brut qu’il faudrait: 230 000 CHF
Prix finançable avec ce revenu et ces fonds propres: 1 581 081 CHF

Calcul indicatif, fondé sur les règles usuelles des banques suisses. Chaque établissement applique ses propres critères, et retient sa propre estimation du bien, qui peut être inférieure au prix d'achat.

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Questions fréquentes

Peut-on emprunter la totalité du prix ?: Non. La règle des 20 % de fonds propres relève de l'autorégulation bancaire suivie par l'ensemble des établissements suisses : aucun ne finance 100 %. Un prêt familial peut compléter l'apport, mais la banque le traitera comme une dette et l'intégrera au calcul de la charge.
Le taux théorique de 5 % est-il négociable ?: Non, et c'est délibéré. Il ne représente pas le taux qu'on vous appliquera mais la marge de sécurité que la banque s'impose : le prêt court sur des décennies, et son but est de vérifier que vous tiendriez si les taux remontaient fortement. Il ne se négocie pas, contrairement au taux réel.
Un étranger peut-il obtenir une hypothèque suisse ?: Oui, dès lors que l'achat lui est autorisé : voir notre guide sur les permis de séjour. Les conditions sont en revanche souvent plus strictes : apport plus élevé, durée plus courte, et parfois l'exigence d'une domiciliation bancaire en Suisse.

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