Mis à jour en août 2026
En Suisse, la question n'est pas « êtes-vous étranger ? » mais « quel permis détenez-vous, et pour en faire quoi ? ». Un ressortissant portugais avec un permis C achète comme un Suisse. Le même, avec un permis L, se heurte à un refus. Voici comment lire votre situation.
Permis C : les mêmes droits qu’un Suisse
Le permis d'établissement efface la distinction. Vous achetez ce que vous voulez, où vous voulez, pour y vivre, pour louer ou pour investir. Aucune autorisation, aucun contingent, aucune restriction de canton. Le permis C s'obtient après cinq ans de résidence pour les ressortissants de l'UE/AELE, dix ans pour les autres.
Permis B : la résidence principale, dans votre canton
Avec un permis de séjour annuel, vous pouvez acheter un logement pour y habiter, à condition qu'il se trouve dans le canton où vous résidez. C'est la règle qui surprend le plus : un titulaire de permis B domicilié à Genève ne peut pas acheter sa résidence principale à Lausanne sans y transférer son domicile. L'achat d'une résidence secondaire ou d'un immeuble de rendement, lui, reste soumis à la Lex Koller.
Permis L et G : les cas difficiles
Le permis L, de courte durée, n'ouvre en principe pas de droit d'achat. Le permis G, celui des frontaliers, non plus : travailler en Suisse ne suffit pas, c'est le domicile qui compte. Dans les deux cas, un projet d'achat suppose d'abord un changement de statut. Mieux vaut le savoir avant de faire une offre.
Sans permis : la Lex Koller
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger : la Lex Koller, encadre l'achat par les non-résidents. Le logement d'habitation ordinaire leur est en principe fermé. Restent deux portes : les résidences secondaires dans les communes touristiques désignées, soumises à un contingent cantonal annuel, et l'immobilier commercial, qui échappe à la loi. Chaque autorisation s'instruit au cas par cas auprès du canton.
Ce qui change entre promesse et acte
Une autorisation Lex Koller se demande avant l'acte notarié, pas après. Un acte signé sans l'autorisation requise est nul. Dans un dossier soumis à autorisation, comptez plusieurs semaines d'instruction et prévoyez une clause suspensive dans la promesse de vente : c'est elle qui vous protège si le canton refuse.
Questions fréquentes
- Un frontalier peut-il acheter un appartement en Suisse ?
- Pas au titre de son permis G. Le droit d'acheter un logement d'habitation suit le domicile, pas le lieu de travail. Un frontalier qui souhaite acheter doit soit transférer son domicile en Suisse et obtenir un permis B, soit passer par le régime d'autorisation de la Lex Koller, qui ne couvre pas la résidence principale.
- Puis-je louer le bien que j’achète avec un permis B ?
- Non, pas librement. L'achat autorisé sous permis B l'est pour votre résidence principale. Mettre ce logement en location revient à en changer l'affectation et sort du cadre de l'autorisation. Un achat destiné au rendement relève de la Lex Koller et suppose une autorisation distincte.
- Combien de temps prend une autorisation Lex Koller ?
- Comptez plusieurs semaines, parfois davantage selon le canton et la complétude du dossier. Le délai dépend aussi du contingent annuel de la commune concernée : une fois celui-ci épuisé, la demande attend l'exercice suivant.
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