Обновлено в августе 2026 года
Продажа недвижимости решается не в день подписания, а в предшествующие ему недели. Сделки, которые затягиваются,: почти всегда те, где не хватало документов, где начальная цена была завышена или где продавец в последний момент узнал о налоге на прирост стоимости недвижимости. Ниже, последовательность действий, по порядку.
1. Собрать документы: ещё до оценки
Выписка из поземельного реестра, планы, год постройки, счета за выполненные работы, кантональный энергетический сертификат (CECB), если он имеется. Для квартиры в этажной собственности (PPE) потребуются также регламент совместного владения, протоколы последних собраний, состояние фонда на ремонт и размер ежегодных взносов. Серьёзный покупатель запросит всё это; готовый пакет сокращает продажу на несколько недель и избавляет вас от переговоров в спешке.
2. Назначить цену, а не ожидание
Переоценённый объект не продаётся дороже: он продаётся позже и дешевле. Если за шесть-восемь недель не было ни одного серьёзного просмотра, рынок уже ответил, а заметное снижение цены ослабляет вашу позицию. Лучше начать с точной цены и дать конкуренции между покупателями сделать остальное. Оценка сочетает сопоставимые сделки в вашей коммуне и то, чего не видно на экране: вид, этаж, ориентацию, реальное состояние.
3. Договор поручения на посредничество
Договор письменно определяет срок, размер комиссии и основание её возникновения. Эксклюзивное поручение обязывает агентство вкладываться: фотограф, подготовка объекта к показу, платное размещение, потому что оно знает, что доведёт дело до конца; простое поручение, выданное нескольким агентствам, часто даёт обратный эффект: объект появляется повсюду с расходящимися ценами, и рынок понимает, что продавец торопится. Комиссия причитается только в случае реально состоявшейся продажи.
4. От предложения до акта
Принятое предложение: ещё не продажа. В Швейцарии обязывает только нотариальная форма: пока акт не удостоверен нотариусом, каждая из сторон может отказаться. Между этими двумя моментами часто заключается предварительный договор купли-продажи, также нотариальный, с задатком и условиями, прежде всего получением финансирования. Рассчитывайте на четыре-восемь недель между договорённостью и актом: столько нужно банку покупателя, чтобы вынести решение.
5. Налог на прирост стоимости недвижимости
Это статья, о которой продавцы узнают слишком поздно. Налогом облагается прирост стоимости: цена продажи за вычетом цены приобретения, расходов и должным образом подтверждённых работ, увеличивших стоимость объекта. Ставка снижается с увеличением срока владения: высокая при быстрой перепродаже, она заметно уменьшается через несколько лет. Поэтому сохраняйте счета за выполненные работы: именно они уменьшают налоговую базу. Нотариус, как правило, удерживает расчётную сумму из выручки от продажи до кантонального расчёта.
Частые вопросы
- Сколько времени занимает продажа?
- В регионе Женевского озера рассчитывайте на шесть-девять месяцев между решением о продаже и получением денег: из них от двух до четырёх месяцев занимает продвижение объекта, оценённого верно, и от четырёх до восьми недель проходит между договорённостью и нотариальным актом. Объект, изначально оценённый неверно, легко удваивает этот срок.
- Можно ли отсрочить налог на прирост стоимости недвижимости?
- Да, в одном определённом случае: при повторном вложении средств. Если вы продаёте жильё, в котором проживали, и в разумный срок вкладываете вырученные средства в приобретение нового основного жилья в Швейцарии, налогообложение отсрочивается в пределах повторно вложенной суммы. Отсрочка, не освобождение: налог возникает вновь при следующей перепродаже. Проверьте ваш случай у нотариуса или у вашего налогового консультанта до подписания.
- Нужно ли продавать до покупки?
- На напряжённом рынке покупка в первую очередь грозит необходимостью содержать два объекта; продажа в первую очередь: необходимостью срочно искать жильё. Обычное решение состоит в том, чтобы развести даты в актах: продажа с отсроченной передачей во владение или предварительный договор покупки, обусловленный продажей. Этот вопрос следует обсудить с нотариусом уже на стадии предварительного договора, а не после.
Есть вопрос по вашей ситуации?
Каждый случай индивидуален. Расскажите о своём: мы объясним, какие правила применяются именно к вам.
Связаться