Обновлено в августе 2026 года
Этажная собственность (PPE): режим, в котором находится большинство швейцарских квартир. Вы становитесь единоличным собственником своего жилья и совладельцем всего остального: крыши, фасадов, лифта, отопления. Именно эта вторая половина, невидимая при осмотре, определяет значительную часть ваших расходов и будущих забот.
1. Доля в общем имуществе: ключ ко всему
За каждым лотом закреплена доля, выраженная в тысячных и внесённая в земельный реестр. Она определяет вашу часть общего имущества, вес вашего голоса на собрании и долю расходов, которая на вас приходится. Она не всегда следует площади: мансарда с террасой может весить больше, чем более просторная квартира на нижнем этаже.
2. Годовые расходы
Они покрывают отопление, воду, электроэнергию мест общего пользования, текущее обслуживание, страхование здания, работу консьержа и управление. Обычно это от 3000 до 6000 франков в год за квартиру из четырёх-пяти комнат и заметно больше, если в доме есть лифт, бассейн или консьерж-сервис. Запросите отчёты за три последних финансовых года, а не только бюджет текущего: показательна именно разница между ними.
3. Ремонтный фонд
Это статья, на которую смотрят реже всего и которая обходится дороже всего. В фонде накапливаются резервы на крупные работы: кровлю, фасад, лифт, отопление. Если он хорошо наполнен, ремонт фасада финансируется без дополнительных взносов; если он пуст, расходы в одночасье распределяются между совладельцами пропорционально их долям. В доме шестидесятых годов постройки фасад может обойтись в несколько десятков тысяч франков на каждый лот.
4. Регламент и протоколы собраний
Регламент управления и пользования определяет, что разрешено: краткосрочная аренда, животные, работы на фасаде, использование балконов. Протоколы трёх последних собраний скажут остальное: какие работы утверждены, но ещё не профинансированы, какие споры не завершены, какова атмосфера между соседями. Эти два документа читают до подачи предложения, а не после.
5. Общее собрание
Оно созывается не реже одного раза в год и решает вопросы работ, бюджета и выбора управляющего. Решения принимаются большинством совладельцев и долей, а некоторые: работы категории «люкс», изменение регламента, требуют квалифицированного большинства или даже единогласия. Совладелец, которому принадлежит более трети тысячных долей, фактически обладает правом вето по многим вопросам: проверьте распределение долей до покупки.
Частые вопросы
- Что происходит, если совладелец не оплачивает свою долю расходов?
- У сообщества совладельцев есть законное право залога на его лот в отношении расходов за три последних года: это позволяет получить оплату при принудительной продаже. До тех пор задолженность ложится на общую кассу, и нередко другие совладельцы покрывают расходы авансом. Такие ситуации обычно отражены в протоколах собраний.
- Можно ли сдавать квартиру в этажной собственности на короткий срок?
- Это зависит от регламента, и всё больше сообществ такую аренду запрещают или ограничивают. Некоторые коммуны добавляют собственные ограничения. Если сезонная сдача входит в ваши планы, это первый пункт для проверки: ещё до цены.
- Возвращаются ли взносы в ремонтный фонд при перепродаже?
- Нет. Внесённые суммы остаются в собственности сообщества и переходят вместе с лотом: Вы их не получаете обратно, но они достаются покупателю. Поэтому хорошо наполненный фонд, аргумент при продаже, и он, как правило, отражается в цене.
Есть вопрос по вашей ситуации?
Каждый случай индивидуален. Расскажите о своём: мы объясним, какие правила применяются именно к вам.
Связаться