Обновлено в августе 2026 года
Всё решают две цифры: сколько вы вносите и сколько зарабатываете. Первая должна достигать 20 % от цены, вторая, покрывать нагрузку, рассчитанную по ставке, которую сегодня никто не применяет. Многие проекты срываются именно на второй, хотя первая была обеспечена.
1. 20 % собственных средств, половина из которых «твёрдые»
Банк финансирует не более 80 % стоимости объекта. Оставшиеся 20 % вносите вы, но не из любого источника: как минимум половина, то есть 10 % от цены, должна состоять из так называемых твёрдых собственных средств: сбережений, ценных бумаг, дарения или средств 3-й ступени (3e pilier). Пенсионный капитал (2-я ступень, LPP) может покрыть лишь вторую половину. Для объекта стоимостью два миллиона это 200 000 франков реальных сбережений и ещё 200 000, привлечённых иным способом.
2. Пенсионный капитал (2-я ступень, LPP): изъятие или залог
Ваши пенсионные накопления можно направить на покупку основного жилья, но никогда: доходного объекта. Есть два пути: изъять средства, что на ту же сумму уменьшает ваш капитал и будущие пенсионные выплаты и влечёт немедленное налогообложение; либо передать их в залог, оставив накопления нетронутыми и просто увеличив сумму кредита. Залог обходится дороже по процентам, но сохраняет пенсионное обеспечение: до пятидесяти лет это чаще всего лучшее решение.
3. Теоретическая нагрузка: настоящий фильтр
Именно здесь возникает большинство отказов. Банк складывает проценты, рассчитанные по теоретической ставке: порядка 5 %, какой бы ни была реальная ставка на данный момент, амортизацию и 1 % от цены объекта на содержание. Итог не должен превышать трети вашего валового дохода. При цене в два миллиона это требует годового дохода свыше 400 000 франков, даже если реальный ежемесячный платёж окажется вдвое меньше.
4. Амортизация до двух третей
Долг должен быть снижен до 66 % стоимости объекта за пятнадцать лет или к моменту выхода на пенсию, если он наступает раньше. Прямая амортизация уменьшает долг и проценты, но увеличивает налогооблагаемый доход; косвенная проходит через заложенный счёт 3-й ступени, взносы на который вычитаются из налогооблагаемого дохода, и оставляет долг неизменным до срока. Выбор зависит скорее от вашей предельной налоговой ставки, чем от суммы.
5. Что подготовить до первого просмотра
Предварительное подтверждение финансирования, полученное заранее, превращает предложение в убедительное: продавец видит, что вы способны завершить сделку. Для него понадобятся три последние справки о заработной плате, налоговое извещение, выписка о ваших активах и справка о накопленном пенсионном капитале. Это занимает несколько дней. Без него лучше подготовленное конкурирующее предложение окажется впереди.
Какую сумму вы можете взять в кредит?
Швейцарские банки ставят два условия: не менее 20 % собственных средств и расчётные расходы не выше трети валового дохода. Калькулятор применяет оба правила.
В пределах обычных банковских требований.
- Ипотека
- 1 100 000 CHF
- Доля финансирования
- 73.3 %
- Фактический ежемесячный расход
- 3 639 CHF
- Доля валового дохода
- 30.7 %
Проценты по указанной ставке, содержание и погашение включены.
Расчётные расходы: как считает банк
- Расчётная ставка 5 %
- 55 000 CHF
- Содержание и расходы 1 %
- 15 000 CHF
- Погашение второго ранга за 15 лет
- 6 667 CHF
- Итого в год
- 76 667 CHF
- Необходимый валовой доход
- 230 000 CHF
- Доступная цена при таком доходе и таких средствах
- 1 581 081 CHF
Расчёт ориентировочный, по обычным правилам швейцарских банков. Каждый банк применяет свои критерии и свою оценку объекта, которая может быть ниже цены покупки.
Обсудить финансированиеЧастые вопросы
- Можно ли занять всю сумму покупки?
- Нет. Правило о 20 % собственных средств относится к банковскому саморегулированию, которому следуют все швейцарские банки: ни один не финансирует 100 %. Семейный заём может дополнить взнос, но банк учтёт его как долг и включит в расчёт нагрузки.
- Можно ли договориться о теоретической ставке в 5 %?
- Нет, и это сделано намеренно. Она отражает не ту ставку, которую применят к вам, а запас прочности, который банк устанавливает для себя: кредит рассчитан на десятилетия, и цель, убедиться, что вы справитесь при сильном росте ставок. В отличие от реальной ипотечной ставки, она не обсуждается.
- Может ли иностранец получить швейцарскую ипотеку?
- Да, если покупка ему разрешена: см. наше руководство о видах на жительство. Условия, однако, часто строже: более высокий собственный взнос, более короткий срок, иногда требование открыть счёт в швейцарском банке.
Есть вопрос по вашей ситуации?
Каждый случай индивидуален. Расскажите о своём: мы объясним, какие правила применяются именно к вам.
Связаться