¿Se puede financiar el precio íntegro?

No. La regla del 20 % procede de la autorregulación bancaria que siguen todas las entidades suizas: ninguna financia el 100 %. Un préstamo familiar puede completar la entrada, pero el banco lo tratará como deuda y lo incluirá en el cálculo de la carga.

¿Es negociable el tipo teórico del 5 %?

No, y es deliberado. No es el tipo que se le aplicará, sino el margen de seguridad que el banco se impone: el préstamo dura décadas y se trata de comprobar que usted resistiría una subida fuerte. A diferencia del tipo real, no se negocia.

¿Puede un extranjero obtener una hipoteca suiza?

Sí, siempre que la compra esté permitida: véase nuestra guía sobre los permisos de residencia. Las condiciones suelen ser más estrictas: mayor entrada, plazo más corto y, a veces, la exigencia de domiciliar la relación bancaria en Suiza.

Fondos propios, segundo pilar e hipoteca: financiar una compra en Suiza

Actualizado en agosto de 2026

Dos cifras lo deciden todo: lo que usted aporta y lo que gana. La primera debe alcanzar el 20 % del precio; la segunda debe absorber una carga calculada a un tipo que hoy nadie aplica. Muchos proyectos fracasan por la segunda cuando la primera estaba resuelta.

1. El 20 % de fondos propios, la mitad «duros»

El banco financia como máximo el 80 % del valor del inmueble. El 20 % restante sale de usted, pero no de cualquier sitio: al menos la mitad, es decir el 10 % del precio, debe ser fondos propios duros, ahorro, valores, una donación o un tercer pilar. El segundo pilar solo puede cubrir la otra mitad. En una propiedad de dos millones, son 200 000 francos de ahorro real y 200 000 obtenidos de otro modo.

2. El segundo pilar: retirada o pignoración

Su haber de previsión puede destinarse a la residencia principal, nunca a un inmueble de renta. Dos vías: retirarlo, lo que reduce su capital y sus prestaciones de jubilación y tributa de inmediato; o pignorarlo, lo que mantiene el haber y simplemente aumenta el importe prestado. La pignoración cuesta más en intereses pero preserva la previsión: suele ser la mejor opción antes de los cincuenta.

3. La carga teórica: el filtro real

Aquí se producen la mayoría de las negativas. El banco suma los intereses calculados a un tipo teórico: en torno al 5 %, sea cual sea el tipo real, la amortización y un 1 % del precio para el mantenimiento. El total no debe superar un tercio de sus ingresos brutos. Con dos millones, eso exige unos ingresos anuales superiores a 400 000 francos, aunque la cuota real fuera la mitad.

4. Amortizar hasta dos tercios

La deuda debe reducirse al 66 % del valor del inmueble en quince años, o antes de la jubilación si esta llega primero. La amortización directa reduce la deuda y los intereses pero eleva la base imponible; la indirecta pasa por un tercer pilar pignorado, deducible fiscalmente, y deja la deuda intacta hasta el vencimiento. La elección depende más de su tipo marginal que del importe.

5. Qué preparar antes de visitar

Un certificado de financiación obtenido de antemano convierte una oferta en una oferta creíble: el vendedor sabe que usted puede cerrar. Requiere las tres últimas nóminas, la liquidación fiscal, un extracto de patrimonio y un certificado de libre paso. Cuente unos días. Sin él, un expediente rival mejor preparado le adelanta.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Los bancos suizos fijan dos límites: un 20 % del precio en fondos propios como mínimo, y unos gastos teóricos que no superen un tercio de los ingresos brutos. Este cálculo aplica ambas reglas.

Uso del bien

Precio de compraCHFFondos propiosCHFUn 20 % del precio como mínimo, y al menos la mitad procedente del ahorro o del pilar 3a, no del segundo pilar.Ingresos brutos anuales del hogarCHFTipo de interés%Sirve para la cuota real. Los bancos, en cambio, estudian el expediente al 5 %, sea cual sea el tipo del momento.

Bien que podría considerarse de lujoA partir de unos 200 m² en piso o 300 m² en casa, algunas entidades sitúan el bien en esta categoría y solo financian el 60 % de su valor. La parcela, los acabados y la ubicación también cuentan, y cada banco lo valora a su manera.

Dentro de los límites habituales.

Hipoteca: 1.100.000 CHF
Porcentaje financiado: 73.3 %
Coste mensual efectivo: 3639 CHF
Porcentaje de los ingresos brutos: 30.7 %

Intereses al tipo indicado, mantenimiento y amortización incluidos.

Gastos teóricos, el cálculo del banco

Interés teórico del 5 %: 55.000 CHF
Mantenimiento y gastos del 1 %: 15.000 CHF
Amortización del segundo rango en 15 años: 6667 CHF
Total anual: 76.667 CHF

Ingresos brutos necesarios: 230.000 CHF
Precio financiable con estos ingresos y fondos propios: 1.581.081 CHF

Cálculo orientativo, basado en las reglas habituales de los bancos suizos. Cada entidad aplica sus propios criterios y su propia tasación, que puede ser inferior al precio de compra.

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Preguntas frecuentes

¿Se puede financiar el precio íntegro?: No. La regla del 20 % procede de la autorregulación bancaria que siguen todas las entidades suizas: ninguna financia el 100 %. Un préstamo familiar puede completar la entrada, pero el banco lo tratará como deuda y lo incluirá en el cálculo de la carga.
¿Es negociable el tipo teórico del 5 %?: No, y es deliberado. No es el tipo que se le aplicará, sino el margen de seguridad que el banco se impone: el préstamo dura décadas y se trata de comprobar que usted resistiría una subida fuerte. A diferencia del tipo real, no se negocia.
¿Puede un extranjero obtener una hipoteca suiza?: Sí, siempre que la compra esté permitida: véase nuestra guía sobre los permisos de residencia. Las condiciones suelen ser más estrictas: mayor entrada, plazo más corto y, a veces, la exigencia de domiciliar la relación bancaria en Suiza.

¿Alguna duda sobre su caso?

Cada expediente es distinto. Cuéntenos el suyo y le diremos qué se aplica.

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