Aktualisiert im August 2026
Ein Immobilienverkauf entscheidet sich nicht am Tag der Unterschrift, sondern in den Wochen davor. Dossiers, die sich hinziehen, sind fast immer solche, denen Unterlagen fehlten, deren Ausgangspreis zu hoch war oder deren Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer zuletzt entdeckte. Hier der Ablauf, der Reihe nach.
1. Die Unterlagen zusammentragen: noch vor der Schätzung
Grundbuchauszug, Pläne, Baujahr, Rechnungen ausgeführter Arbeiten, kantonaler Gebäudeenergieausweis (GEAK), sofern vorhanden. Bei einer Stockwerkeigentumswohnung kommen das Reglement, die Protokolle der letzten Versammlungen, der Stand des Erneuerungsfonds und die jährlichen Kosten hinzu. Eine ernsthafte Käuferschaft verlangt all dies; wer es bereithält, verkürzt den Verkauf um Wochen und muss nicht unter Zeitdruck verhandeln.
2. Einen Preis festlegen, keine Hoffnung
Eine überteuerte Immobilie verkauft sich nicht teurer: Sie verkauft sich später und billiger. Nach sechs bis acht Wochen ohne ernsthafte Besichtigung hat der Markt geantwortet, und eine sichtbare Preissenkung schwächt Ihre Position. Besser richtig starten und den Wettbewerb unter Kaufinteressenten wirken lassen. Eine Schätzung verbindet vergleichbare Transaktionen Ihrer Gemeinde mit dem, was kein Bildschirm sieht: Aussicht, Geschoss, Ausrichtung, tatsächlicher Zustand.
3. Das Maklermandat
Das Mandat hält schriftlich Dauer, Provision und deren Auslöser fest. Ein Exklusivmandat verpflichtet die Agentur zu investieren: Fotograf, Inszenierung, bezahlte Verbreitung, weil sie weiss, dass sie die Sache zu Ende bringt; ein einfaches Mandat an mehrere Agenturen bewirkt oft das Gegenteil: Das Objekt erscheint überall zu abweichenden Preisen, und der Markt schliesst daraus, dass es eilt. Die Provision ist nur bei tatsächlich zustande gekommenem Verkauf geschuldet.
4. Vom Angebot zur Urkunde
Ein angenommenes Angebot ist noch kein Verkauf. In der Schweiz bindet nur die öffentliche Beurkundung: Bis zur Urkunde vor dem Notariat kann jede Seite zurücktreten. Dazwischen steht häufig ein ebenfalls beurkundeter Kaufvorvertrag mit Anzahlung und Bedingungen, an erster Stelle die Finanzierungszusage. Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen zwischen Einigung und Urkunde, bis die Bank der Käuferschaft entschieden hat.
5. Die Grundstückgewinnsteuer
Diesen Posten entdeckt die Verkäuferschaft am häufigsten zu spät. Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis abzüglich Erwerbspreis, Kosten und belegter wertvermehrender Arbeiten. Der Satz sinkt mit der Haltedauer: hoch bei raschem Weiterverkauf, deutlich milder nach mehreren Jahren. Bewahren Sie deshalb die Rechnungen Ihrer Arbeiten auf: Sie senken die Bemessungsgrundlage. Das Notariat behält den geschätzten Betrag in der Regel bis zur kantonalen Abrechnung vom Erlös zurück.
Häufige Fragen
- Wie lange dauert ein Verkauf?
- Am Genfersee sind sechs bis neun Monate zwischen Verkaufsentschluss und Zahlung realistisch: davon zwei bis vier Monate Vermarktung bei richtig angesetztem Preis und vier bis acht Wochen zwischen Einigung und Beurkundung. Ein von Anfang an falsch bewertetes Objekt verdoppelt diese Frist leicht.
- Lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?
- Ja, in einem bestimmten Fall: bei Ersatzbeschaffung. Verkaufen Sie die selbst bewohnte Wohnung und investieren den Erlös innert angemessener Frist in eine neue Hauptwohnung in der Schweiz, wird die Besteuerung im Umfang des reinvestierten Betrags aufgeschoben. Aufschub ist keine Befreiung: Die Steuer taucht beim nächsten Verkauf wieder auf. Lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift vom Notariat oder von Ihrer Treuhand prüfen.
- Soll man vor dem Kauf verkaufen?
- In einem angespannten Markt riskiert, wer zuerst kauft, zwei Objekte zu tragen; wer zuerst verkauft, muss sich unter Zeitdruck neu einrichten. Üblich ist, die Termine in den Urkunden zu staffeln: Verkauf mit späterem Antritt oder Kaufversprechen unter der Bedingung des Verkaufs. Das gehört bereits in den Vorvertrag, nicht danach.
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