Aktualisiert im August 2026
Das Stockwerkeigentum ist die Rechtsform der meisten Schweizer Wohnungen. Es macht Sie zur alleinigen Eigentümerin Ihrer Wohnung und zur Miteigentümerin von allem Übrigen: Dach, Fassade, Lift, Heizung. Diese zweite Hälfte, bei der Besichtigung unsichtbar, bestimmt einen Teil Ihrer Kosten und die meisten künftigen Ärgernisse.
1. Die Wertquote, Schlüssel zu allem
Jede Einheit trägt eine in Tausendsteln ausgedrückte Wertquote, eingetragen im Grundbuch. Sie misst Ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen, das Gewicht Ihrer Stimme in der Versammlung und Ihren Anteil an den Kosten. Sie folgt nicht immer der Fläche: Eine Attikawohnung mit Terrasse kann schwerer wiegen als eine grössere im ersten Stock.
2. Die jährlichen Nebenkosten
Sie decken Heizung, Wasser, Strom der Gemeinschaftsflächen, laufenden Unterhalt, Gebäudeversicherung, Hauswartung und Verwaltung. Üblich sind 3000 bis 6000 Franken pro Jahr für eine Vier- bis Fünfzimmerwohnung, deutlich mehr, sobald Lift, Schwimmbad oder Concierge dazukommen. Verlangen Sie die Abrechnungen der letzten drei Jahre, nicht nur das laufende Budget: Aufschlussreich ist die Abweichung zwischen beiden.
3. Der Erneuerungsfonds
Dieser Posten wird am wenigsten beachtet und kostet am meisten. Der Fonds äufnet Rückstellungen für grosse Arbeiten: Dach, Fassade, Lift, Heizung. Ist er gut dotiert, wird eine Fassadensanierung ohne Nachschuss bezahlt; ist er leer, wird sie von einem Tag auf den anderen nach Wertquoten auf alle verteilt. Bei einem Bau aus den Sechzigerjahren kann eine Fassade Zehntausende Franken pro Einheit bedeuten.
4. Reglement und Protokolle
Das Verwaltungs- und Nutzungsreglement legt fest, was erlaubt ist: Kurzzeitvermietung, Haustiere, Eingriffe an der Fassade, Nutzung der Balkone. Die Protokolle der letzten drei Versammlungen sagen den Rest, beschlossene, aber noch nicht finanzierte Arbeiten, laufende Streitigkeiten, das Klima unter Nachbarn. Zwei Dokumente, die vor dem Angebot zu lesen sind, nie danach.
5. Die Stockwerkeigentümerversammlung
Sie tagt mindestens einmal jährlich und entscheidet über Arbeiten, Budget und Verwaltung. Beschlüsse verlangen die Mehrheit der Eigentümer und der Wertquoten; einzelne: luxuriöse Arbeiten, Änderung des Reglements, ein qualifiziertes Mehr oder gar Einstimmigkeit. Wer mehr als einen Drittel der Tausendstel hält, verfügt damit faktisch über ein Vetorecht in vielen Fragen: Prüfen Sie die Verteilung vor dem Kauf.
Häufige Fragen
- Was geschieht, wenn eine Eigentümerin ihre Kosten nicht zahlt?
- Der Gemeinschaft steht für die Kosten der letzten drei Jahre ein gesetzliches Pfandrecht an der betreffenden Einheit zu, das die Zahlung bei einer Zwangsverwertung sichert. Bis dahin belasten die Ausstände die gemeinsame Kasse, und nicht selten strecken die übrigen Eigentümer vor. Die Protokolle erwähnen solche Fälle meist.
- Darf eine Eigentumswohnung kurzzeitig vermietet werden?
- Das hängt vom Reglement ab, und immer mehr Gemeinschaften verbieten oder beschränken es. Manche Gemeinden setzen zusätzliche Grenzen. Gehört die Ferienvermietung zu Ihrem Vorhaben, ist das die erste Klausel, die Sie prüfen sollten: noch vor dem Preis.
- Wird der Erneuerungsfonds beim Wiederverkauf zurückerstattet?
- Nein. Einbezahlte Beträge bleiben der Gemeinschaft und gehen mit der Einheit über: Sie erhalten sie nicht zurück, die Käuferschaft erbt sie. Ein gut dotierter Fonds ist deshalb ein Verkaufsargument und schlägt sich normalerweise im Preis nieder.
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