Aktualisiert im August 2026
Der ausgeschriebene Preis ist nicht das, was Sie zahlen. Im Kanton Waadt kommen beim Erwerb 3,75 bis 4 % an Kosten hinzu, fällig in bar am Tag der Beurkundung: Sie lassen sich nicht über die Hypothek finanzieren. Bei einer Zweimillionen-Immobilie sind das 75 000 bis 80 000 Franken aus eigener Tasche, zusätzlich zum Eigenkapital.
Handänderungssteuer: 3,3 %
Das ist mit Abstand der grösste Posten. Die kantonale Steuer auf Handänderungen beträgt im Kanton Waadt 3,3 % des Kaufpreises. Sie trifft die Käuferschaft, sofern die Urkunde nichts anderes vorsieht. Bei zwei Millionen sind das 66 000 Franken.
Grundbuch: rund 0,2 %
Die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch löst Gebühren von etwa 0,2 % des Preises aus. Erst diese Eintragung: nicht die Unterschrift, macht Sie rechtlich zur Eigentümerin oder zum Eigentümer.
Notariat: 0,1 bis 0,5 %
Nach Schweizer Recht muss ein Grundstückkauf notariell beurkundet werden. Das Honorar richtet sich nach der Komplexität des Dossiers und der Höhe des Geschäfts, in einer Bandbreite von 0,1 bis 0,5 %. Das Notariat ist ein öffentliches Amt: Es steht für die Rechtssicherheit des Geschäfts, nicht für eine Partei gegen die andere.
Schuldbrief: 0,2 bis 0,3 %
Finanzieren Sie den Kauf mit einem Darlehen, verlangt die Bank einen Schuldbrief: das Pfandrecht, das ihre Forderung auf der Liegenschaft sichert. Seine Errichtung kostet 0,2 bis 0,3 % des gesicherten Betrags. Ein bestehender Schuldbrief kann mitunter übernommen und übertragen werden, was diese Kosten erspart: Fragen Sie die Verkäuferschaft, ob die Liegenschaft einen trägt.
Und auf Verkäuferseite
Die Verkäuferschaft entrichtet die Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn. Ihr Satz sinkt mit der Haltedauer: hoch bei einem raschen Weiterverkauf, moderat nach einigen Jahren. In der Westschweiz trägt sie zudem die Maklerprovision, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Häufige Fragen
- Lassen sich die Erwerbskosten über die Hypothek finanzieren?
- Nein. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die darauf entfallenden Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden, zusätzlich zu den üblicherweise verlangten 20 % Eigenkapital. Das ist die häufigste böse Überraschung für Ersterwerbende.
- Wer zahlt im Kanton Waadt die Maklerprovision?
- Nach der üblichen Praxis in der Westschweiz die Verkäuferschaft. Sie wird vor der Ausschreibung schriftlich im Mandat vereinbart und ist nur geschuldet, wenn ein Geschäft tatsächlich zustande kommt.
- Ist die Handänderungssteuer verhandelbar?
- Ihr Satz nicht: Er ist im kantonalen Recht festgelegt. Ihre Aufteilung zwischen Käufer- und Verkäuferschaft dagegen ist Vertragsfreiheit und wird bisweilen ausgehandelt, besonders in einem käuferfreundlichen Markt. Die Abrede muss in der Urkunde stehen.
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