Aktualisiert im August 2026
Zwei Zahlen entscheiden alles: was Sie einbringen und was Sie verdienen. Die erste muss 20 Prozent des Preises erreichen, die zweite eine Belastung tragen, die zu einem Zinssatz gerechnet wird, den heute niemand anwendet. Viele Vorhaben scheitern an der zweiten, obwohl die erste erfüllt war.
1. Die 20 Prozent Eigenmittel, zur Hälfte «hart»
Die Bank finanziert höchstens 80 Prozent des Objektwerts. Die restlichen 20 Prozent kommen von Ihnen, aber nicht beliebig woher: Mindestens die Hälfte davon, also 10 Prozent des Preises, müssen harte Eigenmittel sein, also Erspartes, Wertschriften, eine Schenkung oder eine Säule 3a. Die zweite Säule darf nur die andere Hälfte abdecken. Bei zwei Millionen sind das 200 000 Franken echte Ersparnisse und 200 000 anderweitig beschaffte Mittel.
2. Die zweite Säule: Bezug oder Verpfändung
Ihr Vorsorgeguthaben darf dem selbst bewohnten Wohneigentum dienen, nie einer Renditeliegenschaft. Zwei Wege: der Vorbezug, der Kapital und Rentenleistungen schmälert und sofort besteuert wird; oder die Verpfändung, die das Guthaben stehen lässt und lediglich den Kreditbetrag erhöht. Die Verpfändung kostet mehr Zins, schont aber die Vorsorge, vor fünfzig meist die bessere Wahl.
3. Die Tragbarkeit: der eigentliche Filter
Hier scheitern die meisten Gesuche. Die Bank rechnet die Zinsen zu einem kalkulatorischen Satz: rund 5 Prozent, unabhängig vom Marktzins, dazu die Amortisation und 1 Prozent des Kaufpreises für den Unterhalt. Die Summe darf einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei zwei Millionen verlangt das ein Jahreseinkommen über 400 000 Franken, obwohl die tatsächliche Rate halb so hoch wäre.
4. Amortisation auf zwei Drittel
Die Schuld muss innert fünfzehn Jahren auf 66 Prozent des Objektwerts sinken, oder bis zur Pensionierung, falls diese früher eintritt. Die direkte Amortisation senkt Schuld und Zinsen, erhöht aber das steuerbare Einkommen; die indirekte läuft über eine verpfändete Säule 3a, ist steuerlich abziehbar und lässt die Schuld bis zum Schluss unverändert. Entscheidend ist Ihr Grenzsteuersatz, weniger der Betrag.
5. Was vor der Besichtigung bereitliegen sollte
Eine vorgängig eingeholte Finanzierungsbestätigung macht aus einem Angebot ein glaubwürdiges: Die Verkäuferschaft weiss, dass Sie abschliessen können. Verlangt werden die letzten drei Lohnabrechnungen, die Steuerveranlagung, ein Vermögensausweis und eine Freizügigkeitsbescheinigung. Rechnen Sie mit einigen Tagen. Ohne sie zieht ein besser vorbereitetes Konkurrenzdossier vorbei.
Wie viel können Sie aufnehmen?
Schweizer Banken setzen zwei Grenzen: mindestens 20 % Eigenmittel und kalkulatorische Kosten, die einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Berechnung wendet beide Regeln an.
Innerhalb der üblichen Grenzen.
- Hypothek
- 1.100.000 CHF
- Belehnung
- 73.3 %
- Tatsächliche Monatsbelastung
- 3.639 CHF
- Anteil des Bruttoeinkommens
- 30.7 %
Zins zum eingegebenen Satz, Unterhalt und Amortisation inbegriffen.
Kalkulatorische Kosten, die Rechnung der Bank
- Kalkulatorischer Zins 5 %
- 55.000 CHF
- Unterhalt und Nebenkosten 1 %
- 15.000 CHF
- Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre
- 6.667 CHF
- Jährliches Total
- 76.667 CHF
- Nötiges Bruttoeinkommen
- 230.000 CHF
- Mit diesem Einkommen und diesen Eigenmitteln tragbarer Preis
- 1.581.081 CHF
Richtwert auf Basis der üblichen Regeln Schweizer Banken. Jedes Institut wendet eigene Kriterien an und stützt sich auf seine eigene Schätzung, die unter dem Kaufpreis liegen kann.
Über Ihre Finanzierung sprechenHäufige Fragen
- Kann man den ganzen Kaufpreis finanzieren?
- Nein. Die 20-Prozent-Regel stammt aus der Selbstregulierung der Banken und wird von allen Schweizer Instituten befolgt: Keines finanziert 100 Prozent. Ein Familiendarlehen kann die Eigenmittel ergänzen, wird von der Bank aber als Schuld behandelt und in die Tragbarkeit eingerechnet.
- Ist der kalkulatorische Satz von 5 Prozent verhandelbar?
- Nein, und das mit Absicht. Er ist nicht der Zins, den Sie zahlen, sondern der Sicherheitspuffer der Bank: Das Darlehen läuft über Jahrzehnte, und es geht darum, ob Sie einen starken Zinsanstieg tragen könnten. Anders als der effektive Zins steht er nicht zur Diskussion.
- Erhalten Ausländerinnen und Ausländer eine Schweizer Hypothek?
- Ja, sofern der Kauf selbst zulässig ist: siehe unseren Ratgeber zu den Aufenthaltsbewilligungen. Die Bedingungen sind allerdings oft strenger: höhere Eigenmittel, kürzere Laufzeit und mitunter die Auflage einer Bankbeziehung in der Schweiz.
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